自己盖房子?你不得不知的那些事

买一块地皮或旧房,翻建成新的住宅是许多加拿大移民的梦想。我们中国人当然也不例外。一般情况下,房屋改建后的成本会比市场上的同类型房屋的售价低20%左右。因此,旧屋翻建有潜在的巨大投资价值。

C14区的一个独立屋为例,一块50*120的地块目前市场售价约110万,如果建成约380045卫双车库的话,市场售价约230-240万。

建房的总造价。

1,地皮费110万,外加土地转让税3.6万,律师费0.2万。计113.8

2,测量,方案设计,听证,施工图纸设计,施工许可申请等约1.5万。

3,建筑成本:每呎约180(按中高档标准装潢)68.4万。

4,室外园林绿化:4万。

以上费用总计为:187.7万。

当然,如果需要从银行贷款的话还会发生一些手续费,贷款利息等。我们假定这个费用为10万的话,总成本也可以控制在200万以内。

建房的总过程

市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规,对所有的旧房改造、翻新翻建都设有严格的审批程序以及具体主管部门。如省政府有 “Planning Act”,明确了土地用途。市政府如City of Toronto, Town of Markham均有相应的Planning Department Building Department等管理部门,依据“Master Planning Act”“Zoning by Laws”“Ontario Building Code ”等法规进行管理,这些都是为了保护公众(业主)利益的。通常旧屋翻建一般不会改变土地使用性质,但也必须获得政府主管部门的许可,翻建要符合 Zoning By Law 的规定,要到Building Department取得Building PermitDemolition Permit。同时Zoning By Law已经明确规定出了每个地块的Density(容积率)Setback(退红线距离)Height(高度),豪宅翻建时一定不要随便增加建筑面积,如果要发生改变,则需申请Minor Variance

完成Minor Variance需要大约两个月的时间,然后就可以开始进行施工图的设计了。再提交到相关部门去取得Building Permit(建筑许可),否则业主不得自行拆建。业主申请拿到政府建筑许可大约需要三个月的时间。申请许可时,申请人要把供暖图和排水管线图等文件、写有业主、设计方和项目信息的表格,连同房屋图纸一起递交到政府进行审批。

哪些情况需要递交申请呢?

根据市政府网站的资料,当住宅需要作出以下修改时,都要首先申请:

(1)重新新建整座住屋

(2)扩建现有住宅

(3)架构上作出修改

(4)对住宅装修﹑维修或增加设施

(5)清拆或搬走整座或部分房子

(6)改变楼宇的用途

(7)加设﹑改变或移走牆壁

(8)加设或更改窗门或门口的大小

(9)建设车房﹑露台或平台

(10)挖掘地下室或兴建地基

(11)加设或改建热水﹑水喉或冷气系统

(12)加设或重建烟囱或火炉

(13)加建面积超过108平方英尺

(14)离地24吋的露天平台

(15)加设烧柴炉或火炉

(16)加设地下室通道

(17)增设房间

(18)转换或新设水喉

一般来讲,原有旧房的拆除以及房屋的地基、房屋构架、墙体、屋顶等的费用是大体上变化不大的。而以后的设施如锅炉、空调、橱柜、洗手间、门窗,地板等则因为品牌,质量的不同产生较大的差价。特别是房屋的室内装修最耗资的地方就在例如厨房,卫生间,灯具,等等。凡此种种,投资人在旧屋翻建前要做好充分的准备工作,要花费更多的时间和精力研究成本控制等相关问题。投资人要对同地区内最好的房子与最坏的房子进行调查和比较,找出好、坏房子之间的差价,详细了解其真正差别之所在。确保能获得更高的投资回报。

 

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