加拿大公寓专题 系列Ⅱ - 公寓的管理

公寓相较其他房屋类型,管理更为方便及规范。买家在购买公寓之前应确保了解公寓管理部门对于财务、共有财产的管理规定及相关要求。

本章将重点阐述公寓管理理事会的职责作用,业主的权利和义务,共同规范及限制条件,以及“自我管理”公寓模式和聘请专业公寓管理公司进行日常管理的模式。

公寓管理委员会由谁组成

董事(或“委员会”)一般由选举出的公寓业主组成。委员会成员人数,入选资格,选举,任期,酬劳(如果有的话),罢免,及其他相关事项,均在省或地区的立法和/或公寓章程中有所阐述。

董事会定期召开会议,处理公寓运营相关事务,包括公寓相关政策的制定实施、财务问题、及公共财产维修、更换的决定等。

投票权如何确定

公寓管理董事会可以代表公寓业主做出许多决定,但针对某些必须由业主首肯的决定,所有业主都有平等的投票表决权。

业主的投票权将取决于:

•公寓所在省份或地区的法律规定;/

•业主的公寓管理文件(如公寓文件里的声明和/或规章制度等);

•业主与公寓的财务状况:如果业主拖欠应缴的公寓费用,则可能失去投票权。

有些按公寓为单位每一个单位得一票,有些则是按照公寓业主所占公寓份额多少分配票数,这种所有者权益分别被称为“单位分配”和“比例分配”。其中公寓所有单元所占价值比例都是根据该单元的具体价值计算的。比如一个十楼3卧室套房外加一个屋顶花园,通常比一套位于地下室两卧室单元占有更大比例份额。当然,这也应用于每月所交公寓管理费用的计算。

业主是否强制必须参加公寓会议?

根据公寓相关文件规定,业主有可能被要求必须出席一些公寓会议,无论是否是强制要求,业主作为公寓一份子都有义务参会。

你知道吗?

如果本人不能参加公寓会议,业主可以请其他人代替自己出席会议,这个被委托人通常被称为“代理人”,通常业主可以以书面文字形式委托代理人代替自己行使例如投票等权利。即使业主不曾出席会议,但会议讨论结果一经生效,无论是否本人出席会议,业主都将受新出台规定的约束。

公寓规章制度和管理条例的区别是什么?

公寓的规章制度一般是规定公寓如何运行。规章制度一般包含公寓的选举、收费、制度如何通过等问题。管理规则条例则更注重平时公寓生活细节的管理,目的是使公寓更安全、居住更舒心,同时管理条例也会明确业主相关的权利义务。

管理条例经常包括:

•每单位最多可居住人数;

•宠物;

•噪音;

•停车;

•游泳池、健身房等公共设施的使用;

•公寓外观等。

业主购买前都会得到公寓管理条例文件,购买前应仔细阅读。

省级和地方立法都对公寓规章制度及管理条例涵盖范围有详细说明,所有章程都必须符合立法规定,并且管理条例不应和规章制度冲突,否则按照章程的相关规定为准。

建议买家购买公寓之前探访公寓住户,了解清楚公寓是否存在噪音,停车等问题,以及相关问题要如何解决。尤其对于从独立屋搬至公寓的家庭,公寓和独立屋在这些方面有很大不同,决定购买之前清楚这些问题很有必要。

物业管理企业与自主管理公寓

大多数公寓都聘有专业物业管理公司,处理公寓的日常运作。物业管理部门一般负责:

•收公寓管理费和其他特殊费用;

•公寓公共区域的清洁和维护;

•缴纳公寓公共区域物业账单;

•维持公寓供暖,空调和其系统的运行;

•清理垃圾及铲雪。

也有部分公寓施行“自我管理”。他们的公寓管理董事会负责公寓的日常运行。这种管理模式可以节省开支,然而,它有几个挑战:

 

•需要找出有维修,预算,保险和法律问题等专业知识的志愿者,并且这些志愿者要有足够的时间投入到公寓的日常管理工作中来;

•缺乏持久性(由于志愿者更换等问题)和系统性。

所以当买家当决定购买这类公寓,要确保能够接受并适应这种非系统化的管理形式。当然,如果这类公寓有足够的律师和会计支持公寓的运作管理,将会相对轻松很多。

公寓系列详细解读将会在后面的订阅号中陆续发出,欢迎订阅。

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