加拿大公寓专题 系列Ⅰ: 公寓基本情况解析

近年来,公寓已经逐渐发展成一种加拿大人新的生活方式,目前大约有一百万个加拿大家庭拥有自己的公寓。越来越多的加拿大人选择购买公寓居住,因为较之独立屋,公寓养护绝对轻松很多(无需割草、铲雪等)。因为意识到有越来越多的人想要、甚至已经购买公寓居住,加拿大众多主流媒体也为此专门开辟了全新的公寓板块。

针对大家关心的购买公寓的相关问题,本文将为大家详细解读公寓的基本背景资料并为您列举购买公寓时需要弄清楚的有哪些重大问题,以及如何解决这些问题。

公寓一经出现就迅速成为一个极具吸引力的购房选择:它有一般家庭能够负担的价位优势;业主无需担心房屋的维修和保养;绝大多数的公寓都有更高于一般独立屋的安保系统;并能够提供更广泛的社交、娱乐和休闲活动。

然而,购买者在购买之前还应该意识到关于公寓购买相关的一系列问题。例如,拥有一套共管公寓和拥有一处独立房产,在涉及到传统的公寓继承所有权的问题时,将会是非常不同的两种状况。本文将帮您详细解读这种独特的产权所有形式,以其让您买的放心,住的安心。

共管公寓

共管公寓是一种有合法拥有权的产权形式,而不是单纯的一种建筑风格。公寓通常被认为是高层住宅楼的某一单位,其实他们还可以是:

低层住宅建筑(少于四层);

镇屋或排屋;

叠式镇屋;

复式公寓或联排公寓;

三层叠屋;

空置土地(取决于土地所有者建什么房)等

甚至还有一些混合使用的公寓,例如半住宅和半商业办公区域的公寓。公寓有不同的大小、不同的特色,价位也随之不同。

在选择购买公寓时,买家一般将面临三种选择:买全新公寓、转售公寓,或者是改建公寓。

新公寓顾名思义指的是从未有人入住过的全新单位。它们可以是规划建设阶段的公寓,也可以是在建,或已完工的公寓,这类公寓一般可以直接从开发商那儿购买。由于全新面市并有现代化的结构和设施,新公寓对购房者来说极具吸引力,而且建商一般会给购买新公寓的业主提供自己设计所购单元的机会。

 “转售公寓是已经被居住过的公寓,由目前屋主再出售。购买现有转售公寓的优势是购买前你可以直接参观,并且可以和公寓邻居、大楼管理员等交流提问,更多的了解转售公寓的具体状况。

 “改建公寓是指那些之前被用于其它用途的房屋,即将或已经改造成用于居住的房屋。比如一些被用于商业用途的阁楼、或仓库风格的公寓被改建成住宅公寓等。

公寓独特的所有权形式

公寓的所有权区别于传统形式的房屋产权。主要不同点在于:

1、公寓所有权包含条款有所不同

当你买入一套公寓,你就拥有了这处被称做公寓单位的私人住所。它将登记在购买者名下,并且业主享有这栋公寓楼的部分公共财产产权。

购房者在购买之前应该弄清楚公寓入手之后的界限及职责划分。比如,购买者需要清楚到底是由自己还是由公寓管理公司支付窗户清洗、外墙修理等产生的费用(这些在公寓管理文件里都会有明确说明)。

有一些公寓单位被称为永久产权,这类公寓的产权一般包含土地所有权。这种情况下,购买者所购房产产权一般会包含整个公寓,外加外墙、房顶、房屋前后草地等。购买者需要认真了解建商建造该房屋的总体平面图,最好能聘请专业人员测量房屋面积以便明确所购房屋确切的界限所在。

公寓共有财产一般包含大堂、走廊、电梯、休闲娱乐设施、人行道、花园等康乐设施等,也有可能还包含其他建筑设施及机电服务等。这些常见公寓公共财产是在所购房屋产权界限之外,但是阳台、停车位、储藏室、私人车道、草地等均是归属相对应业主单独所有。

2、购买公寓之后的支出有所不同

除了要支付所购单位及分担相应比例公共财产产权费用外,所有业主每月均需支付公寓管理费用。管理费包含公寓公共设施的保养和更换(无论业主是否使用这些公共设施),还可能包含公寓的保险费用,公用设施及服务费(如铲雪)等。其中部分公寓管理费可能会被存入一个公寓准备基金,用以支付公寓不可预见的保养、维修费用等。

在一些省份和地区,法律要求公寓管理公司进行储备基金研究,并告知公寓业主到底多少钱应存入储备基金账户。研究由工程师或其他专业人士主持进行,包括对公寓所有部件的细节检查、分析何时需要检修或更换等,并要预估这些检修、更换将产生的费用。

公寓的管理费可能随时间发展有所调整,以适应市场物品和服务费的变化;公寓管理储备金也可能根据下一年的预算进行适当调整。

即使公寓管理委员会对公寓公共花费预计过高也不要指望会有退款。因为通常情况下,盈余都会用于公寓未来共同花销或者被放入储备基金而不是返还给业主。

如果公寓的某一业主在公寓财务年度结算之前出售公寓将不会被返还已预付的管理费,但是这部分费用可以在交易双方的买卖房屋协议上做相应调整。

3、业主的权利及义务有哪些?

尽管公寓业主往往与其他类型物业业主支付同样的市政税,然而却可能得不到这些费用应涵盖的所有服务项目,如垃圾回收,道路维修和铲雪服务等。这是因为公寓可能被市政局认为是私人社区,会有一些通行限制等。所以在购买公寓之前应该了解哪些服务是由市政府相关部门提供的,哪些是要另外支付管理费由公寓管理公司提供服务的。

买家注意

在购买前,买家应明确哪些公共财产是仅供业主单独使用的以及使用时是否有附加条件等。比如,业主在私人阳台上摆放什么可能会有限制,以及在个人停车位上可能不允许停放游艇等。另外还有让公寓业主最烦恼的三个常见问题分别是:宠物(pet)、人(people)、停车(parking)。简称三个P”。这也是为什么公寓会有各种管理条例及限制条件,比如噪音控制、每个单元居住人数限制等。买家在决定购买前了解这些公寓管理条例、章程是很有必要的。

业主在公寓及社区的角色

当你成为一个公寓业主,将享有相应的权利,并承担相应的义务。其中,业主的一项基本权利是可以在涉及公寓问题的会议上投票表达意愿,并且有资格参与公寓管理理事会成员的选择。

公寓业主有责任参与到公寓的管理中,但是参与形式可以不同:可以参与公寓相关会议、参与业主投票;或者加入公寓管理委员会;同时很重要的是及时了解公寓管理委员会会议摘要记录、阅读公寓新闻及公寓与业主相关财务报表及财务预算等。

业主作为公寓社区的一份子,要与公寓共同承担相应责任。例如,公寓的停车场发生预期外的倒塌等问题,公寓的储备资金又不足以支付相关维修费用的情况下,公寓所有业主必须承担公寓管理费用的提高或者一次性交款以完成公寓所需维修。

你知道吗?

公寓管理公司是法人实体单位。公寓所有业主都可能因为一些需要共同承担的责任而被提起诉讼,同样地,如果有共同财产被损坏,所有公寓业主也有权起诉。

加拿大公寓

加拿大各地的公寓有许多相似之处,一般都按相同的原则运行。例如,在所有的省份和地区,公寓是属于业主私人财产,而其它一些公共设施,如电梯、走廊等,则是属于全体公寓业主共同所有。但具体也会因地而异。在不列颠哥伦比亚省,公寓管理公司的法律解释是分契法团;在魁北克,它被称为集团”, 在某些司法管辖区,买方可以向公寓管理公司问询公寓某一单位的信息,如现有业主是否违约未支付关于管理费或是否有任何未解决的公寓纠纷等;根据公寓管辖范围来说,这就是所谓的状况证明(Status Certificate不许反悔证明书。这不仅是公寓管理称呼的因地而异,在有些司法管辖区内,公寓维护的储备基金是法律强制要求的,而在有些地方则不存在类似的强制规定等。

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